전세 계약이 끝나갈 무렵, 임대인과 임차인 간 갈등이 발생하기 쉬운 시점이 있습니다.
특히 ‘전세 묵시적 연장의 법적기준과 임대인의 전세금 인상요청’에 대한 정확한 이해가 없으면,
임차인이 법적으로 보호받을 수 있는 권리를 놓치게 될 수 있습니다.
오늘은 제가 실제 겪은 상황을 바탕으로, 계약 만료 2개월 전 이후 임대인의 보증금 인상 요구가 타당한지 정리해드립니다. (계약 2개월 전이 지나면, 임대인의 일방적인 보증금 인상은 무효입니다)
🗓️ 실제 상황: 연장 의사 밝혔더니, 보증금을 2천만 원 올리겠다고?
- 현재 전세 보증금: 2억 8천만 원
- 계약 만기일: 2025년 9월 1일
- 7월 2일: 임대인 측 부동산에서 “연장할 건가요?”라는 문자
- 7월 5일: 제가 “네, 2년 연장하겠습니다”라고 회신
- 7월 25일: 임대인 측에서 “전세금 2천만 원 인상 원함” 연락
분명히 7월 1일, 즉 계약 만기 2개월 전이 지났고,
이미 연장 의사를 밝혔음에도 불구하고 뒤늦은 보증금 인상 요구라니 당황스러웠습니다.
🔍 전세 묵시적 연장의 법적기준은?
주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 아래 조건에 해당하면 묵시적 갱신이 성립됩니다.
계약 종료 2개월 전까지 임차인 또는 임대인이 계약 종료 또는 조건 변경 의사를 명확히 밝히지 않으면, 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장됩니다.
✔️ 임대인: 7월 2일 ‘의향만 문의’, 해지나 조건 변경은 언급 없음
✔️ 임차인: 7월 5일 기존 조건 연장 의사 전달
✔️ 계약만료 2개월 전인 7월 1일은 이미 지난 상태
📌 결론: 묵시적 갱신이 성립 → 기존 보증금 2억 8천 그대로 유지
💡 보증금 인상, 애초에 가능했을까?
만약 임대인이 2개월 전에 전세금 인상 의사를 명확히 밝혔더라도,
법적으로는 최대 5%까지만 인상이 가능합니다.
이는 계약갱신요구권 행사 시 임대인이 정당한 사유 없이 임대료를 과도하게 올리지 못하도록 제한한 조항 때문입니다.
| 구분 | 가능 여부 |
|---|---|
| 계약 만기 2개월 전 이전 + 인상 요구 | 가능 (단, 최대 5%) |
| 2개월 전 이후 인상 요구 | 불가 (묵시적 갱신 성립 시 기존 조건 유지) |
따라서 이번 사례처럼 이미 묵시적 연장이 된 상황에서 2천만 원(약 7%) 인상 요구는 명백한 위법입니다.
✅ 임차인이 이렇게 대응하세요
제가 했던 방식 그대로 정리해드리면 아래와 같습니다.
- 대화 내역 저장
→ 문자, 카카오톡 등 임대인과 주고받은 기록은 모두 캡처 - 내용증명 준비
→ 필요시, 계약이 묵시적으로 연장되었고 인상 요구는 법적으로 무효임을 명시 - 주택임대차분쟁조정위원회 상담 고려
→ 협의가 어려운 경우, 조정 절차를 통해 해결 가능
🔒 실제 경험에서 느낀 핵심 교훈
전세 묵시적 연장의 법적기준과 임대인의 전세금 인상요청 문제는 ‘2개월 전’이라는 시점이 핵심입니다.
그 시점 이전에 계약 종료나 조건 변경 의사를 밝히지 않았다면,
임차인은 기존 조건 그대로 2년 더 살 수 있는 권리가 생깁니다.
게다가,
📌 설령 그 전에 인상 요구가 있었다 해도, 최대 5% 이내만 인정됩니다.
📌 이보다 많은 인상 요구는 명백한 법 위반입니다.
✍️ 마무리하며
저처럼 계약 갱신 시점에서 갑작스러운 전세금 인상 요구를 받으면 정말 난감합니다.
하지만 법을 제대로 알고 있다면, 불필요한 비용이나 감정 소모 없이 임차인의 권리를 지킬 수 있습니다.
📌 계약 만료 2개월 전까지 어떤 의사표시도 없다면 → 묵시적 갱신
📌 묵시적 갱신 시 전세금은 원칙적으로 변동 없음
📌 사전에 인상 요청이 있었더라도 → 인상폭은 최대 5% 제한
이 기준만 알고 있어도 전세 계약 연장 과정이 훨씬 수월해질 겁니다.