인천 자가 전세 세입자가 교체되는 상황을 처음 경험하며 실제 절차, 부동산 협의, 계약금 일부를 기존 세입자에게 먼저 전달한 경험까지 ‘처음 전세 세입자 교체한 집주인의 리얼 후기’로 내용을 공유합니다.
세입자 교체가 처음이신 분들께 도움이 되길 바랍니다.
🔹 나의 기본 상황 정리
- 보유 아파트: 인천 신축단지 (분양 약 3년차)
- 현재 거주지: 대전
- 이번이 첫 세입자 교체 경험
기존 세입자와의 이사 협의
1. 만기일 확인 및 통보
- 기존 계약 만기일: 2025년 10월 3일
- 2025년 6월 초, 기존 세입자로부터 “만기 후 이사 예정”이라는 연락을 받음
2. 집 보여주기 및 조기 이사 협의
- 세입자에게 이사 가능 시점 문의 → 8월 중순부터 이사 가능
- 집 보여주기도 적극 협조해주신다고 하여, 바로 부동산에 의뢰
전세 재등록과 전세가 책정
왜 전세가를 낮췄을까?
- 시세보다 3,000만 원 저렴하게 전세 재등록
- 나는 이 집을 **장기 보유(5년 이상)**할 계획이었고, 공실 리스크를 줄이는 것이 더 중요했기 때문
📌 포인트:
무리하게 전세금을 높게 받으면
다음 세입자가 안 구해질 경우, 전세금을 대출로 돌려줘야 할 수도 있음!
갭투자가 아닌 장기보유 목적이라면, 안정적 전세금이 더 중요.
세입자 계약 진행과 계약금 수령
- 약 2주 후, 다음 세입자 계약 성사
- 계약금의 일부를 이체받음.
- 부동산 사무실에서 계약서 작성 (준비물: 도장, 신분증, 납세완납증명서)
- 전세금의 10% 계약금을 임대인인 내 계좌로 입금받음
🔶 여기서 생긴 실제 상황: 기존 세입자의 계약금 요청
1. 기존 세입자의 요청
- 다음 이사할 집 계약을 위해
“전세 계약금 일부를 미리 받을 수 있냐”고 요청
2. 이게 법적으로 가능한 일일까?
- 중개인에게 문의
- 중개인 답변: “법적으로 정해진 건 없지만, 보통 전세금의 5~10% 정도를
합의 하에 기존 세입자에게 선지급하는 관례가 있다.
임대인의 결정에 따라 가능한 부분이다.”
실제 내가 한 방법: 계약금 일부 선지급
1. 조건 확인 후 일부 이체
- 신규 세입자와 정식 계약서 작성 후
- 계약금 일부를 기존 세입자에게 내가 직접 이체
2. 간이계약서 or 확인서 작성
- 중개인이 간단한 계약금 선지급 확인 문서를 문자로 전송
→ “계약금 중 일부를 기존 세입자에게 임대인의 허락 하에 지급함”이라는 내용 포함
→ 이 문서를 기존 세입자에게 함께 전달하며 입금
✅ 팁: 계약금 일부를 전달할 경우,
최소한의 문서 확인 또는 문자 이력을 남겨두는 것이 좋습니다.
차용증까지는 아니더라도, 중개인과의 조율된 확인 절차는 반드시 필요합니다.
이삿날 준비 사항
1. 세입자 퇴거 → 집 점검 → 신규 세입자 입주
- 아파트 현장에서 기존 세입자 이사 완료 확인
- 집 상태 점검 후, 문제 없으면 전세금 잔금 수령
- 기존 세입자에게 전세금 전체 반환
2. 장기수선충당금 정산
- 아파트 관리사무소에서 장기수선충당금 정산 요청
- 해당 내용은 이삿날 실전편 후속 글에서 자세히 다룰 예정 (왜 장기수선충당금을 임대인이 지불해야 할까?)
🧾 경험을 통해 배운 점 요약
| 항목 | 내 경험에서의 배움 |
|---|---|
| 계약금 일부 선지급 | 법적 의무는 없지만, 협의로 가능함 |
| 가격 설정 전략 | 장기보유 목적이면 공실 리스크 최소화 우선 |
| 중개사 소통 | 처음 경험이라면, 중개사 역할이 매우 중요 |
| 확인 문서 필수 | 돈을 주고받을 땐 반드시 문자/문서 기록 남기기 |
실제 이삿날은 8월 중순이니, 세입자 변경 마무리 하고 최종 후기 남겨보겠습니다.