2025년 7월부터 전세대출 규제 달라진 점 총정리 -

전세대출 보증비율 축소와 함께, 전세대출도 DSR 규제 대상이 될 수 있다는 전망이 나오고 있습니다.
특히 1주택자 실거주 목적 전세 이사 계획이 있다면 꼭 체크해야 할 변화들을 정리해드립니다.
2025년 7월부터 전세대출 규제 달라진 점 총정리하여 알려 드리겠습니다.

🧭 어떤 변화가 있었나?

2025년 6월 27일 ‘주담대 규제’ 시행 이후, 정부는 전세대출까지 규제를 확대하고 있습니다. 특히 1주택자의 갭투자, 위장 실거주 대출을 막기 위해 아래 내용들이 시행되었습니다.

🔍 핵심 변경사항 요약

변경 내용	적용 시점	영향
전세대출 보증비율 90% → 80%로 축소	2025년 7월 21일	대출 한도 줄어듦
소유권 이전 조건부 전세대출 금지	2025년 6월 27일	갭투자형 대출 전면 차단
전세대출에 DSR 적용 가능성 대두	미정 (검토 중)	소득에 따른 대출 제한 예상

🏡 1주택자 실거주 전세대출은 가능한가요?

네, 실거주 목적이라면 여전히 전세대출이 가능합니다.
단, 아래 조건을 갖춰야 합니다.

기존 주택(1주택)을 전세 또는 월세로 내놓고
다른 지역에서 직장, 자녀 교육 등 실거주 목적의 전세 이사
전입신고, 자녀 전학, 재직증명서 등 입증자료 필수

📉 DSR이 전세대출에도 적용될까?

현재 전세대출은 DSR 적용 대상이 아닙니다.
하지만 정부는 전세대출을 **‘실제 부담이 있는 부채’**로 보고 DSR에 포함하는 방안을 적극 검토 중입니다.

🎯 DSR이란?

연소득 대비 매년 갚아야 할 대출 원금 + 이자의 비율을 의미합니다.
예를 들어, 연소득 5,000만 원인 사람이 연간 2,000만 원을 대출 상환에 쓰면 → DSR 40%

🔮 전세대출 DSR 적용, 어떤 시나리오가 예상될까?

✅ 시나리오 1. 전면 적용 (DSR 3단계 동일)

전세대출도 1억 원 초과 시 DSR 적용
연소득에 따라 전세대출 한도가 제한됨

예시: 연소득 5천만 원 → DSR 40% → 연간 상환 2천만 원 이내만 가능
→ 전세대출 한도 약 1.6~1.7억 원 수준으로 줄어들 수 있음

✅ 시나리오 2. 부분 적용 (이자만 반영)

전세대출은 원금을 만기 일시에 갚는 구조이므로
연간 이자 부담만 DSR에 반영하는 방식

예시: 대출이자 연 800만 원 → DSR에서 800만 원만 반영
→ 영향은 제한적이지만 중복 대출 시 불리

✅ 시나리오 3. 신규 대출만 적용

기존 전세대출은 제외
2026년 이후 신규 계약부터 DSR 적용

기존 전세대출자는 그대로 유지 가능
이사 또는 갈아타기 시 DSR 심사 대상 될 수 있음

🧾 사용자 사례 예시로 풀어보면

사용자 상황:
인천 아파트 1채 보유, 현재 대전 전세 거주 중 (전세대출 있음),
2026년 자녀 교육을 이유로 또 다른 지역 전세로 이사 계획

이럴 경우에는…

항목	영향
전세대출 보증비율 축소	새 전세계약 시 대출 한도 줄어듦
기존 전세대출 존재	신규 전세대출 받으려면 기존 대출 상환 필요
DSR 적용 시	연소득 기준으로 대출이 줄어들거나 제한될 수 있음
실거주 목적 입증	자녀 전학 등 자료 준비 필수

✅ 미리 준비해야 할 체크리스트

🔲 기존 전세대출 만기 시점 확인
🔲 전세 갱신이 아닌 새 전세 계약이면, DSR 적용 가능성 염두
🔲 보증비율 80% 기준으로 자기 자금 준비
🔲 실거주 목적 전입신고·전학 자료 준비
🔲 대출 규모 줄어들 경우에 대비해 월세 전환 시뮬레이션도 검토

💬 마무리 요약

항목	내용
전세대출 규제 강화	보증비율 축소, 조건부 대출 금지
DSR 적용 가능성	검토 중, 빠르면 2026년 도입 가능
1주택자 대응 전략	실거주 입증, 기존 대출 정리, 예산 조정 필요

1주택자라도 더 이상 대출에 여유가 있는 시대는 아닙니다.
전세대출까지 소득심사(DST) 기준이 들어오게 되면,
대출 규모가 줄거나, 이사를 미루는 선택지도 검토하게 될 수 있어요.

자녀 교육, 직장 이동 등 실거주 이사가 예정된 분이라면
지금부터 계획적으로 전세금, 이사 시기, 대출 시기를 조정하시는 게 중요합니다.